TIPS PROPERTI: Cermat Berinvestasi Rusun
JAKARTA: Galau mencari hunian yang dekat dengan kantor berfasilitas
lengkap dan harga terjangkau? Rumah susun (rusun) menjadi salah satu
solusi terbaik.
Harga rusun juga berbeda dengan apartemen. Sebuah apartemen tipe studio seluas 21 m2 bisa dibanderol minimal Rp400 jutaan per unit, sedangkan rusun tidak sampai Rp200 jutaan per unit.
Dari sisi fasilitas memang berbeda jauh, tetapi masalah kenyamanan rusun tidak kalah.
Rusun juga bisa menjadi salah satu portofolio investasi.
Permintaan sewa cukup tinggi karena banyak pekerja pemula yang mencarinya. Ada juga para pekerja pada level mapan melihatnya sebagai tempat transit Senin-Jumat, sebelum akhir pekan kembali ke rumah mereka di Depok, Bogor, atau Bandung.
Kini ada UU No.21/2011 tentang Rumah Susun. Regulasi ini perlu dicermati. Salah satu isinya menyatakan rumah susun bisa berdiri di atas tanah barang milik negara/daerah (BMN/D) dengan hak sewa selama 60 tahun. Lalu, bagaimana jika usianya sudah di atas 60 tahun.
Indra W Antono, Direktur Pemasaran Podomoro Group, mengatakan sebenarnya tidak masalah rumah susun dibangun di atas tanah milik negara, yang penting batas masa pakainya jelas. “Jika batasan waktu hingga 60 tahun rasanya tidak ada masalah,” ujarnya.
Dia menjelaskan batas waktu hak guna bangunan (HGB) untuk rusun saat ini mencapai 25 tahun per unit dan bisa diperpanjang lagi. Jadi, selama jangka sewa langsung ditetapkan 60 tahun, tidak masalah. “Ini hampir mirip dengan Singapura yang langsung [menetapkan HGB] 90 tahun,” jelasnya.
Bagi konsumen yang ingin berinvestasi rusun, Indra memberikan dua poin penting yang harus diperhatikan yakni memiliki hak milik satuan rusun, bisa di atas HGB ataupun HPL, yang nantinya bisa diperpanjang. Selain itu, lokasi rusun yang akan dibeli perlu diperhatikan.
Rina Garmina, karyawan swasta di kawasan Kebon Jeruk, mengaku dirinya sama sekali tidak peduli dengan status tanah dan bangunannya ketika membeli satu unit rusunami Kalibata Resident.
Pertimbangannya hanya uang kost bulanan selama ini hampir sama dengan cicilan bulanan dengan tenor 11 tahun. “Dahulu, uang kost Rp800.000 per bulan. Cicilan rusunami sekarang Rp1,3 juta per bulan,” ujarnya.
Dia berpikir daripada mencicil dengan harga yang hampir sama dengan membayar uang kost, lebih baik mencicil rusun karena status kepemilikannya lebih jelas.
Pertimbangan kedua baginya adalah lokasi. Dirinya merasa familier dengan daerah Kalibata karena sempat menghabiskan masa kecil di Pasar Minggu. Lokasinya pun dekat dengan tempat tinggal kerabat, beberapa tante dan sepupu.
Bertentangan
Pembangunan rumah susun di atas tanah barang milik negara/daerah BMN/D dengan hak sewa 60 tahun sesuai UU No.20/2011 tentang Rumah Susun dinilai beberapa kalangan bertentangan PP No.6/2006 tentang pemanfaatan BMN/D berupa tanah.
Maria Sumardjono, Guru Besar Hukum Agraria Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, mengatakan dalam Pasal 21 ayat (1) UU Rusun ditegaskan pemanfaatan tanah dilakukan dengan perjanjian tertulis sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
“Jangka waktu sewa tanah 60 tahun itu bertentangan dengan PP No.6/2006 yang menentukan jangka waktu sewa adalah 5 tahun dan dapat diperpanjang,” ujarnya.
Hubungan hukum terjadi ketika terdapat perjanjian sewa antara BMN/D dan pengembang yang objeknya adalah tanah BMN/D. Ketika tanahnya kembali dalam penguasaan BMN/D, kelanjutan penguasaan rumah susun baik yang disewa maupun yang dimiliki oleh masyarakat menengah ke bawah masih memicu perdebatan hukum.
Namun, Deputi Bidang Perumahan Formal Kementerian Perumahan Rakyat Pangihutan Marpaung mengatakan rumah susun dapat dibangun di atas tanah BMN/D dengan hak sewa selama 60 tahun. Hal ini tidak melanggar PP No.6/2006 karena secara hierarki UU lebih tinggi dibandingkan dengan PP.
“Kalau pada PP No.6/2006 menyebutkan hak sewa atas tanah BMN/D itu 5 tahun, dengan keluarnya UU Rusun, PP tersebutlah yang seharusnya diubah. Saat ini, PP tersebut memang sedang diubah oleh Kementerian Keuangan,” ujarnya. (sut)
*) Tulisan ini pernah dimuat dalam edisi cetak Bisnis Indonesia Weekend terbitan Minggu 5 Agustus 2012
http://www.bisnis.com/articles/tips-properti-cermat-berinvestasi-rusun
Harga rusun juga berbeda dengan apartemen. Sebuah apartemen tipe studio seluas 21 m2 bisa dibanderol minimal Rp400 jutaan per unit, sedangkan rusun tidak sampai Rp200 jutaan per unit.
Dari sisi fasilitas memang berbeda jauh, tetapi masalah kenyamanan rusun tidak kalah.
Rusun juga bisa menjadi salah satu portofolio investasi.
Permintaan sewa cukup tinggi karena banyak pekerja pemula yang mencarinya. Ada juga para pekerja pada level mapan melihatnya sebagai tempat transit Senin-Jumat, sebelum akhir pekan kembali ke rumah mereka di Depok, Bogor, atau Bandung.
Kini ada UU No.21/2011 tentang Rumah Susun. Regulasi ini perlu dicermati. Salah satu isinya menyatakan rumah susun bisa berdiri di atas tanah barang milik negara/daerah (BMN/D) dengan hak sewa selama 60 tahun. Lalu, bagaimana jika usianya sudah di atas 60 tahun.
Indra W Antono, Direktur Pemasaran Podomoro Group, mengatakan sebenarnya tidak masalah rumah susun dibangun di atas tanah milik negara, yang penting batas masa pakainya jelas. “Jika batasan waktu hingga 60 tahun rasanya tidak ada masalah,” ujarnya.
Dia menjelaskan batas waktu hak guna bangunan (HGB) untuk rusun saat ini mencapai 25 tahun per unit dan bisa diperpanjang lagi. Jadi, selama jangka sewa langsung ditetapkan 60 tahun, tidak masalah. “Ini hampir mirip dengan Singapura yang langsung [menetapkan HGB] 90 tahun,” jelasnya.
Bagi konsumen yang ingin berinvestasi rusun, Indra memberikan dua poin penting yang harus diperhatikan yakni memiliki hak milik satuan rusun, bisa di atas HGB ataupun HPL, yang nantinya bisa diperpanjang. Selain itu, lokasi rusun yang akan dibeli perlu diperhatikan.
Rina Garmina, karyawan swasta di kawasan Kebon Jeruk, mengaku dirinya sama sekali tidak peduli dengan status tanah dan bangunannya ketika membeli satu unit rusunami Kalibata Resident.
Pertimbangannya hanya uang kost bulanan selama ini hampir sama dengan cicilan bulanan dengan tenor 11 tahun. “Dahulu, uang kost Rp800.000 per bulan. Cicilan rusunami sekarang Rp1,3 juta per bulan,” ujarnya.
Dia berpikir daripada mencicil dengan harga yang hampir sama dengan membayar uang kost, lebih baik mencicil rusun karena status kepemilikannya lebih jelas.
Pertimbangan kedua baginya adalah lokasi. Dirinya merasa familier dengan daerah Kalibata karena sempat menghabiskan masa kecil di Pasar Minggu. Lokasinya pun dekat dengan tempat tinggal kerabat, beberapa tante dan sepupu.
Bertentangan
Pembangunan rumah susun di atas tanah barang milik negara/daerah BMN/D dengan hak sewa 60 tahun sesuai UU No.20/2011 tentang Rumah Susun dinilai beberapa kalangan bertentangan PP No.6/2006 tentang pemanfaatan BMN/D berupa tanah.
Maria Sumardjono, Guru Besar Hukum Agraria Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, mengatakan dalam Pasal 21 ayat (1) UU Rusun ditegaskan pemanfaatan tanah dilakukan dengan perjanjian tertulis sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
“Jangka waktu sewa tanah 60 tahun itu bertentangan dengan PP No.6/2006 yang menentukan jangka waktu sewa adalah 5 tahun dan dapat diperpanjang,” ujarnya.
Hubungan hukum terjadi ketika terdapat perjanjian sewa antara BMN/D dan pengembang yang objeknya adalah tanah BMN/D. Ketika tanahnya kembali dalam penguasaan BMN/D, kelanjutan penguasaan rumah susun baik yang disewa maupun yang dimiliki oleh masyarakat menengah ke bawah masih memicu perdebatan hukum.
Namun, Deputi Bidang Perumahan Formal Kementerian Perumahan Rakyat Pangihutan Marpaung mengatakan rumah susun dapat dibangun di atas tanah BMN/D dengan hak sewa selama 60 tahun. Hal ini tidak melanggar PP No.6/2006 karena secara hierarki UU lebih tinggi dibandingkan dengan PP.
“Kalau pada PP No.6/2006 menyebutkan hak sewa atas tanah BMN/D itu 5 tahun, dengan keluarnya UU Rusun, PP tersebutlah yang seharusnya diubah. Saat ini, PP tersebut memang sedang diubah oleh Kementerian Keuangan,” ujarnya. (sut)
*) Tulisan ini pernah dimuat dalam edisi cetak Bisnis Indonesia Weekend terbitan Minggu 5 Agustus 2012
http://www.bisnis.com/articles/tips-properti-cermat-berinvestasi-rusun
No comments:
Post a Comment