Pertimbangan Memilih Pengembang Perumahan

Views :153 Times

Selasa, 24 April 2012 10:23

Banyak pengembang mengumbar janji-janji manis kepada konsumen. Umbar janji itu kerap disertai beragam gimmick pemasaran agar konsumen bisa terpikat dan setuju dengan penawarannya. Namun, acapkali konsumen justru malah merasa "tertipu". Karena, janji-janji manis pengembang justeru tak sesuai kenyataan. Untuk itu, ada baiknya Anda berhati-hati saat memilih proyek dan penawaran pengembang. Berikut beberapa saran bagi Anda agar lebih jeli memilih pengembang: Reputasi baik Pengembang dengan reputasi baik dapat dilihat dari cara mereka mengelola proyek yang dibangun. Anda dapat melakukan survei kecil dengan bertanya langsung kepada para pembeli proyek. Bahkan, tada ada salahnya Anda melihat langsung kondisi proyek yang dibangun, misalnya perumahan. rumah contoh Jangan remehkan rumah contoh! Saat Anda melakukan survei dari satu pengembang ke pengembang lainnya, pastikan pengembang tersebut memiliki rumah contoh. Sebaiknya, Anda tak langsung percaya dengan perincian gambar dan miniatur. Lewat rumah contoh, Anda akan memiliki gambaran seperti apa rumah yang nantinya akan dibangun. Dari situ, Anda bisa mengajukan pertanyaan seputar bangunan, mulai meterial sampai desainnya kepada pengembang. Aspek legalitas Memeriksa legalitas pengembang hukumnya wajib untuk Anda. Jangan sampai terlanjur membeli, sementara pengembang tersebut tersangkut masalah tanah, IMB, atau sertifikasi. Agar lebih yakin, Anda dapat mengecek ke beberapa lembaga terkait. Cek fasilitas Untuk mengetahui kredibilitas si pengembang, salah satu cara perlu dilakukan adalah mengecek langsung fasilitas perumahan yang disediakan pengembang. Fasilitas perumahan penting untuk memenuhi kebutuhan para pembeli sebagai penghuninya kelak. Hal tak kalah penting pula untuk memilih pengembang yang peduli terhadap lingkungan sekitar, seperti masalah saluran air dan pengelolaan sampah. Manajemen Pilihlah pengembang yang memiliki manajemen yang baik, serta memiliki kepastian serah terima perumahan ke warga. Anda harus memastikan janji para pengembang untuk urusan serah terima ini. Kerjasama bank Jangan lupa, tanyakan kepada pengembang mengenai fasilitas penyediaan kredit pemilikan rumah (KPR). Apabila banyak perbankan yang menjalin kerjasama dan menyalurkan kredit ke perumahan tersebut, maka dapat menjadi indikator pengembang tersebut kredibel serta dapat dipercaya. Seperti diketahui, perbankan saat ini sangat ketat dalam menyeleksi calon kreditornya juga kemampuan pengembang membangun rumah. (*/Kompas.com)

Sumber:
http://ciputraentrepreneurship.com/component/content/article/153-tips-membeli-rumah/16296-pertimbangan-memilih-pengembang-perumahan.html

Investasi Tanah, Rumah atau Apartemen?

| Erlangga Djumena | Senin, 16 April 2012 | 08:58 WIB

KOMPAS/HERU SRI KUMOROPekerja menyelesaikan pembangunan apartemen di Jalan Senopati, Jakarta, Senin (10/10/2011). Tren peningkatan hunian apartemen di Jakarta antara lain dipicu kemacetan yang makin parah sehingga masyarakat memilih hunian yang dekat dengan tempat kerja.

KOMPAS.com - Pembaca yang bijak, setelah artikel mengenai 5 Kiat agar Mahasiswa Mampu KPR, maka kini saatnya membahas secara garis besar mana yang lebih menguntungkan diantara investasi properti tanah, rumah atau apartemen?  Bagaimana formulasi tingkat pengembalian (return) didalam investasi properti tersebut? Faktor resiko apa yang mungkin terjadi dalam investasi tersebut?
Nah sebelum menjawabnya kami ingin sampaikan bahwa apa yang akan dijelaskan hanyalah secara garis besarnya saja, penulis memfokuskan pada sisi investasi yang bermuara pada peningkatan nilai pengembalian investasi. Adapun mengenai aspek legal khususnya undang-undang yang mengatur mengenai rumah susun tidak dibahas dalam artikel ini. Artikel ini semata mata hanya untuk membuka wawasan bagi para calon investor perorangan di bidang properti.
Selanjutnya bagaimana kita memilih investasi yang kita lakukan sebaiknya di tanah, rumah atau apartemen?
Sebelum menjawabnya ada baiknya kita pahami dulu rumus atau formula dalam sebuah investasi. Investasi dalam bidang apapun tentu mengharapkan tingkat pengembalian atau dalam bahasa Inggris dikenal dengan istilah return. Faktanya return dapat menjadi positif alias untung atau chuan maupun ada kemungkinan menjadi negatif alias rugi atau amsiaw. Mengapa demikian? Berikut formula dari return:
R = Income + Capital (jika + menjadi capital gain; jika – menjadi capital loss)
Nah sebagai contoh, dari formula diatas (jika) income hanya sebesar positif (+) Rp 1.000 sedangkan capital menjadi negatif  (-) Rp 1.500 maka akumulasi return menjadi negative (-) Rp 500 atau dengan kata lain investor rugi Rp 500.
Selanjutnya dalam bisnis properti kita tinggal memilah-milah mana yang berpotensi sebagai income dan mana yang berpotensi sebagai capital, nah untuk lebih jelasnya slikahkan simak tabel berikut:
Tabel Investasi Properti

Objek	Income (Pendapatan tambahan)	Potensi terjadinya income	Capital gain (Peningkatan modal / harga)	Potensi capital gain	Anjuran Investasi (holding period)
Tanah	Harga sewa / kontrak, kost2an, dll	Kecil	Kenaikan harga per M2	besar	> 5 tahun
Rumah		Sedang		sedang	> 3 tahun
Apartemen		Besar		kecil	< 3 tahun

 Analisa :
1. Tanaha. Return yang cukup besar, ini bisa didapat dari data rata-rata kenaikan tanah (disekitar Jakarta) dalam hal ini Cibubur, Depok dan Serpong pertahun dalam kisaran 15 persen s/d 30 persen tentu tergantung lokasi dan infrastruktur disekitarnya;
b. Biaya perwatan relatif sangat rendah;
c. Tidak perlu diasuransi, relatif aman karena tidak bisa terbakar.
d. Sulit untuk mendapatkan income tambahan dlm bentuk sewa, dll;
e. Lebih sulit dijadikan jaminan utang di Bank jika dibandingkan dengan rumah;
f. Semakin luas, semakin tidak likuid karena sulit mencari pembeli yang memiliki banyak uang.
2. Rumaha. Return yang sedang, namun tetap menjanjikan. Meskipun harga permeter persegi lebih mahal sekitar + 5 persen hingga 10 persen dari harga tanah, namun kenaikan harga pertahun masih dibawah kenaikan harga tanah. Kenaikan harga berada dalam kisaran 10 persen hingga 25 persen
b. Lebih likuid dari pada tanah karena mayoritas orang lebih suka membeli rumah dari pada membeli tanah;
c. Lebih mudah untuk dijadikan jaminan utang di Bank;
d. Kemungkinan mendapatkan income tambahan sedang karena bisa disewakan.
e. Nilai ekonomis bangunan terus menyusut setiap tahunnya, biasanya sebesar 10 persen penyusutan pertahun;
f. Dengan adanya bangunan maka pembayaran Pajak (PBB) menjadi lebih mahal jika dibanding dengan tanah;
g. Perlu diasuransikan terhadap kemungkinan kebakaran.
3. Apartemena. Return yang kecil, hal ini disebabkan karena adanya nilai susut dari bangunan apartemen yang cukup besar yakni sekitar 20 persen pertahun;
b. Cukup likuid karena orang masih mencari apartemen yang pada umumnya berlokasi strategis. Sedangkan jika membeli rumah pada lokasi strategis memerlukan jumlah uang yang lebih besar. Meskipun harga apartemen per M2 cukup mahal, namun masih lebih sedikit dana yang dikeluarkan karena luasan partemen yang relatif kecil;
c. Jika dijadikan jaminan di Bank, nilai taksasi dibawah rumah;
d. Umumnya income tambahan cukup besar;
e. Biaya rutin seperti listrik dan perawatan relatif mahal karena dihitung dengan mengikut sertakan fasilitas bersama atau fasilitas umum;
f. Tidak dapat merenovasi sesuka hati, hanya terbatas pada interior;
g. Sering terjadi masalah yang terkait dengan unit milik orang lain, misalkan kebocoran kamar mandi atau pipa pembuangan air milik orang lain yang mengakibatkan unit yang kita miliki harus di perbaiki.
Dengan demikian anda dapat memilih serta memilah investasi properti apa yang paling cocok dengan anda. (Taufik Gumulya, CFP®, Perencana Keuangan pada TGRM Financial Planning Services)

Sumber:
http://nasional.kompas.com/read/2012/04/16/08581383/Investasi.Tanah..Rumah.atau.Apartemen

10 Strategi Menawar Rumah

Views :352 Times

Rabu, 11 April 2012 14:10

Bila Anda menyadari, sebenarnya transaksi jual beli bukan semata urusan harga yang sesuai untuk penjual maupun pembeli. Transaksi jual beli memiliki seni negosiasi tersendiri, yang belum tentu bisa dilakukan oleh semua orang. Namun, jangan khawatir, karena negosiasi dapat dipelajari lewat strategi atau trik. Menurut Supriyadi Amir dalam bukunya "Sukses Membeli rumah Tanpa Modal" terbitan Laskar Aksara, ada 10 strategi bisa Anda pelajari. Simak catatannya berikut ini: Mengetahui harga pasarSebelum memutuskan membeli unit tumah, pastikan Anda cocok dengan harga yang ditawarkan pemilik. Namun, sebelum mengajukan penawaran, ada baiknya Anda mengetahui lebih dulu harga rumah yang ditawarkan penjual sama dengan harga jual pada rumah lain dengan kondisi sama di wilayah tersebut. Ketahui pula kondisi rumah perlu perbaikan tambahan atau tidak, serta berapa lama rumah tersebut ditawarkan untuk dijual. Dari informasi ini, Anda bisa mendapatkan gambaran harga beli terbaik untuk rumah tersebut. Jangan terbawa emosiKetika tertarik sebuah rumah, Anda harus tetap melihatnya secara obyektif. Jika terlalu terbawa perasaan, dalam artian sangat menyukai rumah tersebut, maka hal itu tidak akan menguntungkan. Sekali Anda melibatkan emosi dalam bernegosiasi, harga jual rumah tidak akan memberi keuntungan bagi Anda. Bersiap kompromiTidak ada negosiasi tanpa kompromi. Dengan tetap memegang kendali negosiasi, bersiaplah kompromi dengan penjual atau bersikaplah fleksibel. Ajukan penawaran harga setelah survei. Biasanya, Anda akan tergoda dan segera memberikan penawaran setelah tertarik pada sebuah rumah. Sebaiknya Anda tidak melakukan itu. Manfaatkan tiga atau empat kali survei untuk analisis perhitungan sekaligus tarik ulur dengan penjual. Berikan penawaran wajar, yaitu sesuai dengan cash flow dari rumah tersebut. Dasar penawaran dari cash flowSetiap hendak melakukan penawaran, Anda perlu menghitung potensi keuntungan. Mulai perbandingan harga pasar, harga likuidasi sampai harga transaksi. Dengan demikian, Anda bisa memperkirakan potensi cash back yang bisa didapatkan. Selanjutnya, hitung potensi cash flow. Dari hasil perhitungan itulah Anda bisa beri penawaran yang layak. Tentukan batas maksimal penawaranInvestor yang baik adalah mereka yang sudah melakukan persiapan sebelum bernegosiasi. Dengan demikian, ketika negosiasi berlangsung, Anda sudah menentukan batas maksimal harga penawaran. Namun, jika penjual terlihat sulit menerima harga di bawah batas maksimal Anda, sebaiknya negosiasi dihentikan supaya tidak membuang waktu. Jangan sebut harga lebih duluJangan pernah Anda menjadi yang pertama menyebut harga. Biarkan penjual menyebutkan harga jual serta berapa batas akhir penawarannya. Biasanya, setelah itu penjual akan menanyakan harga penawaran. Tawar lebih rendah Ketika mengajukan penawaran, berikan angka lebih rendah dari harga transaksi yang diinginkan. Misalnya, ingin bertransaksi di angka Rp 1 miliar, maka ajukan penawaran pada kisaran Rp 600 juta hingga Rp 800 juta. Dengan demikian, ada rentang Rp 200 juta hingga Rp 400 juta yang bisa digunakan untuk bernegosiasi. Jangan mau dipengaruhi Biasanya, pengaruh akan muncul dari broker atau penjual saat pertama kali melihat rumah. Jika Anda tidak mempunyai pengetahuan lengkap mengenai properti, sesungguhnya keputusan tersebut adalah keputusan broker atau penjual. Di sinilah pentingnya waktu 3-4 hari sebelum mengajukan penawaran. Karena, Anda dapat memanfaatkan waktu untuk mendapatkan informasi lengkap. Meminta tenggang waktu Setelah disepakati, masih ada negosiasi lanjutan berkaitan dengan jangka waktu pembayaran. Pembiayaan yang dibantu oleh bank membutuhkan waktu sekitar 1 bulan. Jadi, Anda harus meminta tenggang waktu lebih lama untuk proses pencairan tersebut. Biasanya, penjual akan memaklumi dan menerima permintaan tersebut. (*/Kompas.com)

Sumber:
http://ciputraentrepreneurship.com/component/content/article/153-tips-membeli-rumah/15977-10-strategi-menawar-rumah.html

Inilah Masalah yang Kerap Menimpa Pembeli Rumah

Views :393 Times

Minggu, 08 April 2012 06:58

Perlindungan konsumen properti, terutama bagi pembeli rumah di Indonesia, dinilai masih sangat lemah. Hal ini karena sistem transaksi dan aturan hukum yang berlaku belum berpihak pada konsumen. Setidaknya ada empat masalah umum yang paling sering dialami konsumen di Indonesia. Yakni, serah terima yang mundur, masalah spesifikasi bangunan, sertifikasi, dan balik nama yang lama di notaris. Serah terima mundur Penyerahterimaan yang mundur atau hand over masih banyak dialami konsumen. Mundurnya jadwal serah terima ini, misalnya, karena pengembang menyatakan belum menyelesaikan pembangunan seluruh kavling, sementara konsumen sudah membayar lunas. Tak hanya mundur, banyak konsumen harus menderita karena rumahnya tidak ada kepastian terbangun sehingga mangkrak. Spesifikasi bangunan Dalam klausul perjanjian antara pengembang dengan pembeli disebutkan, bahwa pengembang bertanggung jawab untuk perawatan dalam jangka waktu tertentu. Namun, klausul ini masih lemah karena pengembang hanya bertanggung jawab pada apa yang tampak. Lalu, bagaimana dengan hal-hal yang tidak tampak seperti fondasi bangunan, rangka, struktur dan lainnya? Sertifikasi Masalah konsumen lainnya adalah tentang sertifikasi yang belum diterima. Di Indonesia, kerap terjadi penyerahan rumah sudah berlangsung, namun sertifikatnya tidak jelas kapan. Penyebabnya bisa bermacam-macam. Sebutlah misalnya, pengembang masih menjaminkan sertifikat ke bank dan belum dilunasi. Saat ditanyakan, pengembang bisa berkilah, bahwa dalam perjanjian pihaknya menyerahkan rumah, tapi bukan sertifikatnya. Alasan lainnya, pengembang hendak berlaku irit, yaitu menunggu semua kavling terbeli dan kemudian baru menebus sertifikatnya di bank. Tentu saja, hal ini ini tidak adil bagi pembeli yang telah menempati lahan lebih lama. Balik nama yang lama di notaris Lamanya sertifikat tanah tidak sampai di tangan konsumen ternyata bukan berasal dari pengembang nakal saja. Karena, bisa saja proses sertifikasi terhambat di saat balik nama di notaris. (*/Kompas.com)

Sumber:
http://ciputraentrepreneurship.com/component/content/article/153-tips-membeli-rumah/15875-inilah-masalah-yang-kerap-menimpa-pembeli-rumah.html

7 Pertimbangan Sebelum Membeli Rumah Lama

Views :252 Times

Jumat, 16 Maret 2012 14:41

Memiliki rumah baru kadang muncul karena faktor kebutuhan yang mendesak. Umpamanya, karena pekerjaan baru, Anda terpaksa pindah ke kota baru atau rumah kontrakan harus segera dikosongkan. Nah, bagaimana jika muncul ide untuk membeli rumah lama saja? Membeli sebuah rumah baru atau lama tentu ada perbedaan untung dan ruginya. Khusus memilih rumah lama, simak beberapa hal penting di bawah ini sebelum Anda memilihnya: 1. Usahakan membeli rumah langsung dari pemiliknya. Ini akan lebih menguntungkan karena bisa memperoleh informasi secara detail. Harga pun akan jauh lebih murah sebab penjual tidak perlu memberi komisi kepada perantara. 2. Pilih perantara yang tepat, jika Anda terpaksa membeli melalui perantara. Ada baiknya, Anda pilih perantara yang sudah dikenal, baik dari saudara atau teman dan relasi. Jika tidak, jangan ragu gunakan pialang terkenal dengan reputasi baik. 3. Perhatikan usia bangunan, mengingat rumah yang Anda beli bukan rumah baru. Secara sederhana, usia bangunan rumah bisa diklasifikasikan menjadi: - baru (kurang dari 10 tahun) - sedang (10 hingga 20 tahun) - tua lebih dari 20 tahun Selain itu, Anda sebagai pembeli juga perlu menanyakan kapan terakhir kali rumah tersebut direnovasi. Semakin tua bangunan, semakin penting Anda mempertimbangkan anggaran renovasi. 4. Periksa dokumen kelengkapan rumah, mulai keaslian sertifikat rumah, sertifikat IMB, serta bukti pembayaran pajak, bumi dan bangunan (PBB). Jika nama dalam surat-surat tidak sama dengan nama penjual, Anda perlu tanyakan status hubungannya. Jika penjual belum melakukan proses balik nama, Anda perlu meminta akta jual-beli yang sah atas nama rumah. Namun, khusus untuk rumah berstatus harta warisan, Anda perlu menanyakan berapa banyak ahli waris sahnya. Ini penting guna menghindari masalah hukum di kemudian hari. 5. Anda perlu mengetahui kisaran harga. Untuk itu, cari informasi sebanyak-banyaknya tentang harga pasaran tanah dan rumah di sekitar lokasi sehingga Anda bisa melakukan penawaran dan kisaran harga yang wajar. 6. Pilih lokasi dengan cermat dengan menggali sebanyak-banyaknya informasi untuk mengetahui situasi lingkungan calon rumah Anda ini. 7. Periksa kondisi rumah dengan mengunjungi langsung rumah yang akan Anda beli. Hal ini penting untuk mengetahui kondisi bangunannya, seperti tembok yang retak, kebocoran atap, atau rembesan air hujan di tembok. (*/Kompas.com)

Sumber:
http://ciputraentrepreneurship.com/component/content/article/153-tips-membeli-rumah/15297-7-pertimbangan-sebelum-membeli-rumah-lama.html